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NOI利回りとは

NOI利回りとは






NOI利回りとは

  • NOI（英語：Net Operating Income｜読み方：えぬおーあい）利回りとは、REITの収益力を計る指標で、REITの純営業収益（NOI）を物件価格（取得価格）で割って算出されます。



NOI利回りの見方

NOI利回りは、REITの投資尺度の一つで、NOI利回りが高いほど収益力が高いことを示します。REITは、収益から投資家に分配金（株でいう配当金）を支払いますので、NOI利回りが高いほど高分配であることを示します。




純営業収益（NOI）とは

  • 純始業収益（NOI）とは、不動産から得られる収益（賃料収入など）から、その費用（管理運営費など）を控除した収益のことです。 正味の営業収益のことをいいます。

管理運営費は、維持管理費、水道光熱費、物件公租公課、損害保険料、テナント仲介料等ですが、借入金返済費や減価償却費などは含まれません。この収益は一定の事業によって経常的に得られるキャッシュフローで、不動産投資の指標算出に用いられるケースが多いです。






REITとは

REIT（リート）とは、「不動産投資信託」のことです。日本の不動産投資信託のことを「J-REIT」と言い（米国でもREITはありますので、それと区別して「J-REIT」としています）、REITは投資家から資金を調達し、その資金で不動産へ投資して、賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みの投資信託です。REITは取引所に上場されており市場で売買することができます。

J-REITは、分配金（株でいう配当金）が魅力の金融商品で、為替の影響を受けにくい面があるのが特徴です。J-REITは、年に2回決算を行うものが多いので年2回分配金を受取ることができます。

J-REITは、不動産投資で儲けた収益の90％超を分配金に回すなど、一定の条件をクリアすれば法人税がかからない仕組みになっていますので、収益のほとんどを分配金として受取れることになります。ゆえに、賃貸収入が増えたり、不動産売却益が増えれば分配金は増えます。利回りは3%から5％で推移しますが、もし3％を割れば利回りとしての魅力がなくなり、売られやすくなる傾向があります。

REITを見る際は、合わせてインフレ率も見ておきましょう。インフレ率が上昇すればRETIも上昇しやすいですし、金融緩和もREITにとってはメリットとなります。また、REITは金利の動向にも左右されます。金利が上がればローン金利も上がってしまうので不動産とってはマイナス要因となり、金利が下がればプラス要因となります。






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