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商業用不動産ローン担保証券（CMBS）とは

商業用不動産ローン担保証券（CMBS）とは






商業用不動産ローン担保証券（CMBS）とは

  • 商業用不動産ローン担保証券（英語：CMBS/Commercial Mortgage Backed Securities）とは、「商業用モーゲージ担保証券」とも呼ばれる、商業用不動産（オフィスビルやホテル、ショッピングモール、アパートなど）を担保にしたローンを証券化した金融商品です。商業用不動産のローンの債権を裏付けとして発行される証券です。



CMBSの仕組み

CMBSは、モーゲージ証券（MBS）やアセットバック証券（ABS）と似ています。CMBSは、基本的には金融機関が保有している商業用不動産を担保にしたローンを集め、それをリスクとリターンが異なるいくつかのトランシェに分け、トランシェごとに格付けされ、格付けごとに債券に組成して発行されます。現在、CMBSは引受けから販売まで投資銀行が主体となって行われています。






CMBSの大暴落

CMBSは、米国で1983年にニューヨークのオフィスビル3棟を担保として発行された債券が始まりとされています。CMBSが証券化の金融商品として認知されるようになると、多くの投資家が殺到し、1990年代になるとCMBS市場の規模は急拡大。年間発行額は、1990年の60億ドルから1998年には800億ドルまで拡大しました。しかし、1998年9月、ロシア危機による世界的な流動性パニックによって大暴落。大型のヘッジファンド「LTCM」や米国の野村証券は巨額の損失を被りました。




CMBSのリスクとプレイヤー

CMBSは、商業用不動産の市況に左右されますし、金利動向にも左右される金融商品です。ゆえに、突然流動性が枯渇するリスクがあるため、主なCMBSの投資家はリスク分析が行える機関投資家となっています。









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