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不動産の証券化

不動産の証券化






不動産の証券化とは

  • 不動産の証券化とは、不動産の収益や資産価値、またそのリスクを証券にして発行し、多くの投資家に販売して資金調達することです。REITや抵当証券、住宅ローン債権信託等がそれにあたります。



不動産の証券化のメリットとデメリット

不動産の証券化は、大規模な不動産事業の資金調達（ファイナンス）ができる点や、投資家がREIT等によって多数の不動産へ少額で投資できる点から発展してきました。不動産の証券化は米国等がその起源とされており、海外の各国では制度整備が進んでいます。不動産の証券化は、不良債権処理に必要なスキームとして認識されています。日本では、1998年6月5日に「特定目的会社の証券発行による特定資産の流動化に関する法律」が制定されています。






REITとは

REIT（リート）とは、「不動産投資信託」のことです。日本の不動産投資信託のことを「J-REIT」と言い（米国でもREITはありますので、それと区別して「J-REIT」としています）、REITは投資家から資金を調達し、その資金で不動産へ投資して、賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みの投資信託です。REITは取引所に上場されており、市場で売買することができます。

J-REITは、分配金（株でいう配当金）が魅力の金融商品で、為替の影響を受けにくい面があるのが特徴です。J-REITは、年に2回決算を行うものが多いので年2回分配金を受取ることができます。

J-REITは、不動産投資で儲けた収益の90％超を分配金に回すなど、一定の条件をクリアすれば法人税がかからない仕組みになっていますので、収益のほとんどを分配金として受取れることになります。ゆえに、賃貸収入が増えたり、不動産売却益が増えれば分配金は増えます。利回りは3%から5％で推移しますが、もし3％を割れば利回りとしての魅力がなくなり、売られやすくなる傾向があります。

REITを見る際は、合わせてインフレ率も見ておきましょう。インフレ率が上昇すればRETIも上昇しやすいですし、金融緩和もREITにとってはメリットとなります。また、REITは金利の動向にも左右されます。金利が上がればローン金利も上がってしまうので不動産とってはマイナス要因となり、金利が下がればプラス要因となります。




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